Ungewolltes Betriebsvermögen im Eigenheim?

Ein Kellerraum mit Werkzeug, ein Büro für die Buchhaltung – schon kann das Finanzamt Teile des Privathauses als Betriebsvermögen einstufen. Beim Verkauf oder der Betriebsaufgabe wird dann der Wertzuwachs steuerpflichtig. Seit Januar 2026 gibt es ein Wahlrecht, das Unternehmer davor schützen kann – allerdings mit Einschränkungen beim Betriebsausgabenabzug.

Nutzt ein Unternehmer in seinem Eigenheim ein ausschließlich betrieblich genutztes Arbeitszimmer oder einen Raum für die Lagerung betrieblicher Materialien, kann das Finanzamt diesen eigentlich privaten Raum dem Betriebsvermögen des Unternehmens zuordnen. Das ist in vielen Fällen steuerlich fatal. Doch zum 1. Januar 2026 ist hier eine Neuregelung in Kraft getreten, die dieses Problem in vielen Fällen entschärfen dürfte.

Grundsätze zum Betriebsvermögen

Werden Räumlichkeiten im privaten Eigenheim ausschließlich oder fast ausschließlich betrieblich genutzt, dann stellen diese Räume nach Auffassung des Finanzamts notwendiges Betriebsvermögen dar.

Folge: Handelt es sich bei betrieblich genutzten Räumen im privaten Eigenheim um Betriebsvermögen des Unternehmens, dann muss beim Verkauf des Hauses oder bei Aufgabe des Handwerksbetriebs der Wertzuwachs als Betriebseinnahme versteuert werden.

Praxis-Tipp: Dieses Risiko – ungewolltes Betriebsvermögen – besteht allerdings nur, wenn sich der betriebliche genutzte Raum im privaten Eigenheim befindet. Handelt es sich um einen Raum in einer gemieteten Privatwohnung, besteht dieses Steuerrisiko nicht.

Ausnahme zur Qualifizierung eines Raums als Betriebsvermögen

Es gibt jedoch eine Vorschrift, die Unternehmer davor schützen kann, dass ein Raum des privaten Eigenheims ungewollt zum Betriebsvermögen zugeordnet wird. Die Rede ist von der Vorschrift in § 8 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung, die sich zum 1. Januar 2026 grundlegend geändert hat.

Nach dieser Vorschrift hat ein Selbstständiger ein Wahlrecht, ob er einen ausschließlich oder fast ausschließlich betrieblich genutzten Raum des Eigenheims als Privatvermögen oder als Betriebsvermögen behandeln möchte, wenn bestimmte Größengrenzen nicht überschritten sind.

Danach gilt seit dem 1. Januar 2026 Folgendes: Eigenbetrieblich genutzte Grundstücke oder Grundstücksteile brauchen nach § 8 Satz 1 EStDV nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn

• sie nicht mehr als 30 Quadratmeter umfassen oder

• ihr Wert nicht mehr als 40.000 Euro beträgt.

Ist der genutzte Raum im Eigenheim also nicht größer als 30 Quadratmeter, kann das Finanzamt nicht mehr automatisch Betriebsvermögen des Handwerksbetriebs unterstellen.

Einschränkung des Betriebsausgabeabzugs seit dem 1. Januar 2026

Neu ist seit dem 1. Januar 2026 auch, dass ein Selbstständiger, der einen betrieblich genutzten Raum im Eigenheim wegen § 8 EStDV als Privatvermögen behandelt, nicht mehr alle Betriebsausgaben im Zusammenhang mit diesem Raum abziehen darf. Abziehbar sind nur noch die betriebsbezogenen Aufwendungen wie Kosten für Strom, Heizung und Wasser. Nicht mehr abziehbar sind seit dem 1. Januar 2026 dagegen grundstücksbezogene Aufwendungen wie die Gebäudeabschreibung.

Dieser Artikel dient Ihrer Information und kann eine ausführliche steuerliche Beratung nicht ersetzen.

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