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Stolperfallen bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten eines Vermietungsobjekts

Wer sich an der im Steuerrecht altbekannten Weisheit orientiert, dass ein Blick in das Gesetz die Rechtsfindung erleichtert, ist bei dem Thema „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ schlecht beraten. Die Vorschrift weist bei der Rechtsanwendung eine Vielzahl von Stolperfallen und Fallstricken auf, so dass die Alternativen „Sofortabzug“ und „Gebäudeabschreibung“ häufig auf Messers Schneide stehen.


Grundsätzliche steuerrechtliche Einordnung

Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren (= Dreijahresfrist) nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (= 15 % - Grenze) übersteigen. Nach Satz 2 der Vorschrift gehören nicht dazu

  • die Aufwendungen für Erweiterungen sowie

  • Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Rechtsfolge bei Überschreiten der 15 % - Grenze

Überschreiten die tatsächlich angefallenen Aufwendungen für Instandsetzungs- und

Modernisierungsmaßnahmen an einem erworbenen Wohngebäude, welches künftig der

Einkünfteerzielung im Rahmen einer Vermietung und Verpachtung dienen soll, die 15 % - Grenze innerhalb der Dreijahresfrist nach dem Anschaffungszeitpunkt, können die Aufwendungen, auch wenn es sich originär um Erhaltungsaufwendungen handelt, somit aufgrund der gesetzlichen Typisierung nur über die Gebäudeabschreibung steuerlich geltend gemacht werden, d. h. ein Sofortabzug kommt nicht in Betracht.


Stolperfallen bei den zentralen Tatbestandsmerkmalen der Vorschrift

Die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG weist bereits bei dem unbestimmten Rechtsbegriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ eine erhebliche Unschärfe aus, da das Gesetz hierzu keine näheren Ausführungen enthält, was konkret darunter zu verstehen ist. Auch die beiden im Satz 2 der Vorschrift geregelten o.g. Ausnahmen lassen sich weit oder restriktiv auslegen. Die genaue Bestimmung von Anfang und Ende der Dreijahresfrist kann weitere Probleme bereiten.


Stolperfallen bei den Detailfragen

Neben den Unklarheiten und Unschärfen bei den zentralen Tatbestandsmerkmalen gibt es eine Vielzahl von Detailfragen, die vom Steuerpflichtigen leicht falsch eingeschätzt oder übersehen werden können. Das fängt schon bei der vermeintlich leichten Frage an, ob originäre Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei der Prüfung der 15 % - Grenze zu berücksichtigen sind oder nicht. Bei der Frage, ob fortwährend anfallende Schönheitsreparaturen bei der Prüfung der 15 % - Grenze einzubeziehen sind, liegt ebenfalls Potenzial für eine Fehlerquelle. Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung stellen klar Herstellungskosten dar, sind aber dennoch bei der Prüfung der 15 % - Grenze zu berücksichtigen. Gleiches gilt für die

Beseitigung von verborgenen Baumängeln.


Erfordernis der jährlichen Überprüfung der 15 % - Grenze

Neben den rechtlichen Fallstricken bei der Auslegung der Vorschrift bietet das Thema

„anschaffungsnahe Herstellungskosten“ aber auch gestalterische Ansätze, um das Potenzial für den möglichen Sofortabzug der Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen möglichst weitgehend in dem durch die 15 % - Grenze gesteckten betragsmäßigen Rahmen auszuschöpfen. Hierzu sollte über den Dreijahreszeitraum im jährlichen Turnus eine Kalkulation erstellt werden, um möglichst jederzeit die steueroptimalen Entscheidungen treffen zu können.


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