Mit dem JStG 2022 hat der Gesetzgeber die zum 31.12.2021 ausgelaufene Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG reaktiviert. Ab 2023 können damit Neubauprojekte wieder verbessert abgeschrieben werden - sie müssen nun aber gewisse (Energie-) Effizienzvorgaben erfüllen.
Um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern, hatte der Steuergesetzgeber bereits im Jahr 2019 eine Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen nach § 7b EStG eingeführt. Innerhalb der ersten vier Jahre ließen sich über diese Regelung bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abziehen (max. 5 % pro Jahr) - und zwar neben der regulären Abschreibung. Die Sonderabschreibung war für Neubauprojekte mit Bauantrag bzw. Bauanzeige ab 2022 ausgelaufen, wurde nun aber wieder eingeführt. Die neuen Regelungen im Überblick:
Neuer Förderzeitraum: Um auch weiterhin Anreize zum Wohnungsneubau zu schaffen, hat der Gesetzgeber die Sonderabschreibung mit dem JStG 2022 nun zusätzlich auf Neubauprojekte erstreckt, bei denen der Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellt worden ist. Maßgeblich ist nach wie vor regelmäßig das Datum des Eingangsstempels der zuständigen (Bau-) Behörde. Ist bei einem Bauvorhaben keine Baugenehmigung erforderlich, muss in den Jahren 2023 bis 2026 die Bauanzeige getätigt worden sein.
Neue (Energie-) Effizienzvorgaben: Damit in den Jahren 2023 bis 2026 beantragte Neubauprojekte über die Sonderabschreibung gefördert werden können, müssen die Gebäude nun zusätzlich die Kriterien eines "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen; dies muss durch das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" (QNG) nachgewiesen werden.
Neue Baukostenobergrenze: Da der Steuergesetzgeber durch die Sonderabschreibung nicht den Wohnungsbau im Luxussegment fördern will, gelten folgende Baukostenobergrenzen. Bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei maximal 4.800 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche liegen.
Hinweis: Die Baukostenobergrenze ist damit für Neubauprojekte ab 2023 kräftig nach oben
angepasst worden, was unter anderem den allgemein gestiegenen Baukosten sowie der
Kostensteigerung infolge der Einhaltung der neuen Energieeffizienzvorgaben geschuldet sein dürfte. Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen die genannten Schwellenwerte nicht übersteigen, ansonsten ist die Sonderabschreibung komplett ausgeschlossen.
Neue Förderhöchstgrenze (Bemessungsgrundlage): Bei Wohnungen mit
Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 beträgt die
Bemessungsgrundlage maximal 2.500 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei Überschreitung dieser Förderhöchstgrenzen fällt also ein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten "aus der Abschreibung heraus". Liegen die tatsächlichen Kosten unter der Höchstgrenze, dürfen sie nur bis zur tatsächlich angefallenen Höhe angesetzt werden (Förderhöchstgrenze ist kein Pauschbetrag).
Hinweis: Die Baukostenobergrenze von 4.800 EUR darf nicht mit der Förderhöchstgrenze von 2.500 EUR verwechselt werden. Während Erstere über das "Ob" der Förderung entscheidet, deckelt Letztere lediglich die Höhe der Abschreibung.
Beihilferechtliche Voraussetzungen: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann grundsätzlich nur in Anspruch genommen werden, soweit die Voraussetzungen der sog. De-minimis-Verordnung in der jeweils geltenden Fassung eingehalten werden. Die Regelungen zur Einhaltung der De-minimis-Verordnung wurden mit dem JStG 2022 allerdings auf Anspruchsberechtigte beschränkt, die Gewinneinkünfte erzielen und damit unternehmerisch tätig sind. Damit entfällt die Einhaltung beihilferechtlicher Voraussetzungen in Neufällen für Anspruchsberechtigte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
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