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Grundsteuerreform – womit Eigenheimbesitzer bald rechnen müssen

Viele Eigentümer in Deutschland sind gespannt: Am 1. Januar 2025 tritt das neue Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) in Kraft. Es mischt die Karten zur Berechnung des Grundsteuersatzes neu. Ziel der Grundsteuerreform ist es, für Fairness zu sorgen sowie die bisherigen Bewertungsverfahren zu vereinfachen. Die Reform soll „aufkommensneutral“ bleiben. Das bedeutet, dass die Steuerlast für Immobilienbesitzer insgesamt nicht steigen soll.


Grundlagen: Wozu dient die Grundsteuer?


Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen. Sie wird einmal im Jahr festgesetzt und ist von jedem zu entrichten, der ein bebautes oder unbebautes Grundstück oder Erbbaurecht besitzt. Oft tragen zudem Mieter einen Teil der Grundsteuer anteilig über die Nebenkostenumlage mit. Die Höhe des Grundsteuersatzes ist nicht einheitlich geregelt und unterscheidet sich zwischen alten und neuen Bundesländern sowie Kommunen.


Warum eine neue Grundsteuer?


Die Finanzämter berechnen die Grundsteuer bislang auf der Basis von Einheitswerten. In den alten Bundesländern gehen entsprechende Gutachten für Grundstückswerte auf das Jahr 1964 zurück. In den neuen Bundesländern erfolgt die Berechnung sogar anhand von Daten aus dem Jahr 1935. Seitdem ist viel passiert. Die Grundstücke, insbesondere in Ballungsgebieten, sind im Wert stark gestiegen. Die derzeitige Berechnungspraxis spiegelt die tatsächliche Wertentwicklung von Grundstücken und Immobilien nicht in ausreichendem Maße wider. Sie führt dazu, dass gleichwertige Objekte in puncto Steuerlast teils sehr unterschiedliche Bewertungen erhalten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte das bisherige Grundsteuergesetz 2018 deshalb kurzerhand für verfassungswidrig. Die Bundesregierung hat ein neues Gesetzespaket vorgestellt. Die Grundsteuerreform wurde bereits vom Bundesrat verabschiedet und tritt zum 1.1.2025 in Kraft.


Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?


Die Grundsteuerreform sieht ein dreistufiges Verfahren vor:

  1. Bis Mitte 2024 werden die Einheitswerte sämtlicher Grundstücke in Deutschland (ca. 36 Milliarden) neu ermittelt. Die Bewertung soll auf Grundlage aktueller Gutachten erfolgen und ab 2025 alle sieben Jahre erneut durchgeführt werden.

  2. Die Grundsteuermesszahlen werden voraussichtlich abgesenkt – laut Bundesfinanzministerium etwa auf ein Zehntel des aktuellen Werts.

  3. Um zu verhindern, dass das Steueraufkommen durch die Reform steigt, sind die Kommunen angehalten, ihre Hebesätze anpassen.

Weiterhin sieht die Reform die Einführung einer neuen Art der Grundsteuer vor. Bislang gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie die Grundsteuer B für andere bebaute bzw. nicht bebaute Grundstücke. Hinzu kommt - bundeslandabhängig - die Grundsteuer C, die nun unbebaute Grundstücke höher besteuern soll.


Reform der Grundsteuer: Was kommt auf Immobilieneigentümer zu?


Wie genau und in welcher Höhe die neue Grundsteuer für Immobilieneigentümer ausfällt, lässt sich aktuell nicht konkret berechnen. Möglich ist dies erst, sobald ein Großteil der neuen Einheitswerte feststeht. In vielen Fällen dürften Eigentümer mit hochwertigen Objekten in begehrter Lage – insbesondere in Großstädten – stärker zur Kasse gebeten werden. Eigentümer in Randlagen und ländlichen Regionen könnte das Gesetz hingegen steuerlich entlasten. Allerdings spielt es eine große Rolle, inwiefern die Gemeinden ihren individuellen Spielraum bezüglich der Hebesätze nutzen.


Immobilieneigentümer sind nun angehalten, bis zum 31.10.2022 eine Feststellungserklärung zur Ermittlung des Einheitswerts in elektronischer Form beim Finanzamt einzureichen. Bis zum 31.12.2023 erfolgt dann die Ermittlung der Grundsteuerwerte durch die Finanzämter. Ab Anfang 2024 sollen dann die Grundlagenbescheide für die Erhebung der neuen Grundsteuer ergehen.


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