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Eigenheim steuerfrei vererben

Das Vererben von selbst genutztem Wohneigentum bleibt auf jeden Fall steuerfrei, wenn der überlebende Ehepartner (bzw. eingetragene Lebenspartner) oder die Kinder in dem Haus – eine bestimmte Mindestfrist (zehn Jahre) – wohnen bleiben. Eine Nutzung als zweiter Wohnsitz ist als Verstoß gegen diese Bestimmung zu werten.


Grundsätze zur Erbschaftsteuer Erbt ein Ehegatte von seinem verstorbenen Ehepartner eine Immobilie, bezieht das Finanzamt den Wert dieser Immobilie normalerweise in das erbschaftsteuerpflichtige Vermögen ein. Dem Ehegatten steht ein Freibetrag von 500.000 Euro zu. Nur wenn das geerbte Vermögen über 500.000 Euro liegt, fällt Erbschaftsteuer an. Erbt ein Kind eine Immobilie, hat es einen Erbschaftsteuerfreibetrag von 400.000 Euro. Insbesondere bei Immobilien wird der Erbschaftsteuerfreibetrag schnell um ein Vielfaches überschritten und der Erbe muss Erbschaftsteuer zahlen.

Ehegatte erbt Familienheim Ist der verstorbene Ehegatte Eigentümer einer Immobilie, in der er bis zu seinem Tod gelebt hat, spricht man von einem sogenannten Familienheim. Der erbende Ehegatte muss unabhängig von der Größe der Immobilie und von deren Wert keinen Cent Erbschaftsteuer bezahlen, wenn er die geerbte Immobilie in den nächsten zehn Jahren zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Kind erbt Familienheim Verstirbt ein Elternteil und vererbt seinem Kind ein Familienheim, kann auch das Kind von der Steuerbefreiung profitieren. Doch steuerfrei ist nur ein Familienheim bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Ist die Wohnfläche des geerbten Familienheims größer als 200 Quadratmeter, ist der übersteigende Teil erbschaftsteuerpflichtig. Voraussetzung für das steuerfreie Erben ist auch bei Kindern, dass das geerbte Familienheim vom Kind mindestens die nächsten zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Beendigung der Selbstnutzung Endet die Selbstnutzung der geerbten Immobilie innerhalb des zehnjährigen Überwachungszeitraums und das Finanzamt bekommt Wind davon, gibt es kein Pardon. Es kippt in diesem Fall grundsätzlich die Steuerfreiheit rückwirkend und fordert die normalerweise fällig gewordene Erbschaftsteuer nach. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser strengen Vorgehensweise. Trifft den Erben keine Schuld daran, dass er ausziehen muss, liegen also zwingend Gründe vor, die eine Selbstnutzung unmöglich machen, bleibt es ausnahmsweise bei der Erbschaftsteuerfreiheit. Zwingende Gründe sind beispielsweise der Tod des Erben innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums, die Pflegedürftigkeit des Erben und der damit verbundene Umzug in ein Pflegeheim oder die Zerstörung des geerbten Familieneigenheims durch höhere Gewalt.

Besonderheiten beim Erblasser Übrigens kann es mit dem steuerfreien Erben auch dann klappen, wenn der Verstorbene vor seinem Tod gar nicht mehr in seinem Familienheim gelebt hat. Unschädlich ist das Leerstehen des Familienheims vor dem Tod immer dann, wenn der Verstorbene wegen Pflegebedürftigkeit (Pflegestufe 3) ins Pflegeheim umziehen musste. Beispiel: Ein Kind erbt vom Vater dessen Familienheim, das die letzten beiden Jahre leer stand, da der Vater im Pflegeheim betreut werden musste. Das Kind zieht unverzüglich nach dem Todesfall ins Familienheim des verstorbenen Vaters ein.

Besonderheit bei der Selbstnutzung Damit es mit der Steuerbefreiung klappt, erwartet das Finanzamt, dass das Kind die Immobilie "unverzüglich" zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Im Gesetz steht zwar keine zeitliche Vorgabe, in verschiedenen Urteilen wurde als unverzüglich ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten gesehen. Zieht ein Erbe also erst nach acht Monaten ins geerbte Familienheim, wird es mit der Steuerfreiheit eher nichts. Nur wenn wirklich gute Gründe dafür vorliegen, warum das geerbte Familienheim nicht früher bezogen werden könnte, kommt auch ein späterer Einzug in Betracht. Mögliche Gründe: Das Familienheim war baufällig und die Sanierung ist erst nach sechs Monaten abgeschlossen oder es

lagen Erbstreitigkeiten vor.


Praxistipp | Für Nachweise sorgen

Weil das Finanzamt bei der Steuerbefreiung von Familienheimen bei der Erbschaftsteuer sehr streng ist, sollte man alle erdenklichen Nachweise aufbewahren, die entweder plausible Gründe liefern, warum die Immobilie innerhalb des Zehn-Jahreszeitraums nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden konnte oder warum die Immobilie erst nach mehr als sechs Monaten erstmals zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Nachweise wären Fotos von Schäden, Gutachten, Schriftverkehr.


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